Quórum em assembleia de condomínios: qual a importância?

Nas colunas anteriores, já dissemos que o condomínio é propriedade conjunta - vários proprietários, juntos, coabitando e dividindo as mesmas áreas comuns e úteis.

Assim, o condomínio, principalmente o edilício, tem sua gestão baseada no consenso entre seus membros. Ou, quando o consenso não for possível, deve-se garantir, que as deliberações atendam à vontade da maioria.

A realização das assembleias condominiais, de caráter ordinário ou extraordinário, constitui o mecanismo legal para deliberar sobre ideias e propostas, visando melhoria contínua dos aspectos financeiros, operacionais ou sociais do condomínio. Já vimos também, que  assembleia deve ser convocada com antecedência formal, na forma da lei, e conduzida com equilíbrio e bom senso. E, quando realizada, não esqueça do quórum.

O que é QUÓRUM?

É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembleias ou para a deliberação dos itens, para que tenham validade.

A Lei do Condomínio e posteriormente o Código Civil deixou que as Convenções Condominiais determinassem o quórum para cada assunto a ser votado, interferindo, entretanto, quando for para assuntos importantes. Em alguns casos, este quórum pode ser até mesmo por unanimidade (todos os condôminos!).

Maioria absoluta, simples e quórum especial

Antes de continuarmos a falar sobre quórum, é preciso termos em mente que, a depender do tipo de votação, iremos utilizar três categorias de quóruns diferentes.

São eles:

• Maioria absoluta: quórum calculado sobre o total de frações do prédio.
• Maioria simples:  quórum   calculado   sobre o total de frações presentes à Assembleia.
• Quórum especial: quando a Lei ou a Convenção determinam quórum específico.

Quebrando mitos: uma unidade não é um voto!

A maioria das pessoas – erroneamente – pensam que os votos, nas Assembleias Gerais Condominiais, são tomados por unidade presente. Assim, se um prédio tem 100 unidades, a maioria absoluta representa 51 unidades deste prédio.

Errado! Primeiro vamos ao Código Civil – o parágrafo único do artigo 1.352, diz o seguinte:

“Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”.

Fração ideal de condomínio é o quanto um imóvel (a unidade exclusiva do proprietário) corresponde dentro do empreendimento. Ou seja, fração ideal é quanto(s) por cento do espaço do condomínio aquela unidade representa.

Condomínios contam com imóveis de diferentes dimensões. Uns têm três ou mais quartos, outros têm coberturas. Por terem tamanhos diferentes, a fração ideal de cada imóvel será diferente.

Isso repercute, por exemplo, no valor da cota condominial – unidades maiores (logo com fração ideal maior), irão pagar mais quando do rateio das despesas do Condomínio.

Ora, se pago mais, logo, o peso do voto daquela unidade será maior, já que a Lei estabelece que os votos serão proporcionais à fração ideal do solo.

Assim, fica um alerta a todos – cuidado com o que a maioria das administradoras e condomínios fazem em Assembleias – contabilizam o resultado da votação com base nas pessoas / representantes das unidades, ou seja, um representante é igual a um voto.

Isso está errado – as votações serão sempre pela fração ideal – caso a Convenção não estabeleça um critério diferente. Assim, o correto é que na Ata conste, por exemplo “representando 37,58 das frações ideais contra 53,87 das frações ideais” e não “favoráveis 16 unidades e contrários 28 unidades”. Se deve então somar a fração de cada unidade – não esqueça, os votos seguem ao princípio de que um condômino que possui uma unidade autônoma com área útil maior do que a de outro terá um voto com peso maior em comparação com a outra unidade. Isso porque temos frações ideais diferentes.

Vai iniciar a Assembleia? Fique atento ao quórum!

Agora que já sabemos o que o quórum, podemos passar ao início da Assembleia – logo de cara, o quórum se faz presente. No prédio, a Lei estabelece, para facilitar a tomada de decisões, que uma assembleia seja instituída com representantes da maioria dos condôminos. No entanto, sabemos que é difícil conseguir altos, por isso, as Convenção estabelecem, geralmente que, na falta do quórum no local, data e hora estabelecidos, ela possa ser instalada em 2ª chamada, realizada até poucos minutos após o primeiro horário, daí com qualquer número de presentes.

Alguns tipos de quórum:

Maioria simples: Compreende mais da metade dos votantes presentes na assembleia (50% + 1). Ela é utilizada nos condomínios, por exemplo, nas Assembleias Ordinárias para tratar de Aprovação da prestação de contas; Aumento de taxa condominial;  Obras necessárias (conservam a coisa ou impedem sua deterioração), exceto se as despesas não forem grandes; Eleição e destituição de síndico.

Maioria absoluta: Leva em consideração a totalidade do condomínio, considerando presentes e ausentes na assembleia. É o primeiro número inteiro superior à metade. Assim, se o edifício possuir 100 condôminos (exemplo hipotético, pois não esqueça, sempre com base na fração ideal), a maioria absoluta é 51. 
Se estiverem presentes apenas 60 na assembleia, ainda assim o número de aprovação é 51. O exemplo mais comum é a aprovação de obras úteis (que aumentam ou facilitam o uso da coisa).

Quórum especial: utilizada em aprovações especiais previstas nas leis condominiais. Ela refere-se ao total de membros de um condomínio e é sempre superior à maioria absoluta. Ou seja, considera ausentes e presentes à assembleia. A mais comum é o quórum de 2/3, que se aplica para a aprovação de Obras voluptuárias (constitui mero deleite ou recreio); Alteração na Convenção de Condomínio ou no Regimento Interno.
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Respeitar o quórum é papel fundamental para garantir a legalidade e validade das votações nos Condomínios. Agora me dia, seu prédio segue ao que diz a Lei?
#fique de olho!