Plano Diretor de SP pode ampliar em até 160 vezes área mais verticalizada em bairro

A revisão do Plano Diretor de São Paulo, que tem votação definitiva marcada para a segunda-feira (26), pode fazer com que distritos como Lapa, Cidade Tiradentes e Brasilândia expandam de forma vertiginosa as áreas onde é permitido construir prédios mais altos. Nos três casos, essas áreas podem sextuplicar, ou seja, crescer mais de 500%.

Essa projeção foi feita por pesquisadores do laboratório Arq.Futuro de Cidades do Insper com base nas regras do último texto apresentado nesta semana pelo relator da revisão, o vereador Rodrigo Goulart (PSD). A região mais afetada pelas mudanças seria a Lapa, na zona oeste: o aumento dessa área pode ser de 160 vezes.

Isso ocorre porque, hoje, a Lapa quase não tem os chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que ficam em um raio de até 600 metros de distância das estações de metrô e trem e numa faixa de 300 metros ao redor dos corredores de ônibus. Nessas regiões, é permitido construir quatro vezes o tamanho do terreno e inexiste limite de altura para os prédios.

Atualmente, a área total desses eixos na Lapa soma 27 mil metros quadrados (quase três campos de futebol). Se a revisão do Plano Diretor for aprovada em seu formato atual, mais de 4,4 km² (mais de 410 campos de futebol) poderão passar a ter essas regras.

Em Cidade Tiradentes, na zona leste da capital, o aumento da área de eixos pode ser de mais de 20 vezes.

Assim como a Lapa, esse distrito conta com poucas áreas como essa e seria afetado pela construção da última parada da linha 15-prata do monotrilho, a estação Hospital Cidade Tiradentes. Em Brasilândia, que receberá a futura linha 6-laranja do metrô, o aumento é em mais de seis vezes.

O alargamento das zonas com incentivo para prédios mais altos não será automático. A lei prevê que isso seja discutido, quadra a quadra, na tramitação da Lei de Zoneamento. Esta deve ser revisada logo após aprovação da mudança no Plano Diretor, pois a prefeitura já apresentou uma minuta do projeto.

O aspecto mais preocupante, neste caso, é a possibilidade de o bairro não estar preparado para receber o aumento de moradores. A Lapa está dentro do chamado Arco Tietê, uma grande área que inclui bairros nas duas margens do rio. Ali estava prevista a criação de um PIU (Projeto de Intervenção Urbana), com um conjunto de incentivos para estimular ocupação nessa região.

Os PIUs podem ter regras ainda mais permissivas para a verticalização dos bairros, mas são discutidos caso a caso, e normalmente passam por reformas na infraestrutura como contrapartida ao aumento populacional.

O Plano Diretor exclui os eixos de transporte dos bairros onde estão previstos PIUs, para que não se desperdicem áreas com potencial ainda maior de transformação. A prefeitura chegou a apresentar um projeto do PIU Arco Tietê em 2016, que acabou sendo retirado no ano seguinte. Como compensação, o relator da revisão agora propôs que os eixos de transporte em toda essa área sejam ativados.

"A região [da Lapa] não está pronta para receber altas densidades ainda. Ela tem uma estrutura urbana relativamente precária, menos consolidada, então é preciso ter mais investimento em viário, abrir mais ruas, parcelar as quadras que são muito grande, resolver problemas de saneamento e nas calçadas, para permitir um transporte ativo mais eficiente", diz o professor Adriano Borges, que coordenou o estudo do laboratório do Insper, sobre os PIUs.

Borges afirma que o interesse do mercado no PIU Arco Tietê pode diminuir a partir do momento em que a construção de prédios mais altos for liberada nessa região.

A equipe do laboratório tem atualizado as estimativas de impacto na cidade a cada mudança no texto da revisão do Plano Diretor, ao longo da última semana. A expansão da área dos eixos de transporte, pela proposta do relator, seria permitida para as quadras que são tocadas por um raio de 700 metros a partir das estações de metrô e trem e uma distância de 400 metros ao redor dos corredores de transporte.

O impacto seria pouco menor do que a primeira versão do texto, aprovada em primeiro turno na Câmara Municipal, que permitia a expansão do eixo de transporte para terrenos que estejam até um quilômetro de distância das estações.

Segundo as projeções do laboratório, o texto anterior permitia um crescimento de até 160% da área que permite a construção de espigões em toda a cidade. Com a atual redação, esse crescimento potencial é de 148%.

"Quando o Plano Diretor define essa regra para quadras que sejam atingidas pelo raio de 700 metros [em vez de estabelecer uma distância uniforme], ele está se eximindo de orientar pelo princípio. O principio é manter a distância do transporte público a partir de uma certa métrica", diz Costa.

Na avaliação dos construtores, as alterações propostas na revisão buscam corrigir algumas distorções identificadas no Plano Diretor e o põem "no caminho certo", afirma Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP, entidade que representa o mercado imobiliário de São Paulo.

Sobre a mudança que amplia os perímetros onde há incentivos para que se construa mais, Bernardes diz que não haverá avanço da verticalização na proporção que se está imaginando devido às complexidades de cada região da cidade.

"A proposta do raio de 700 metros das estações do metrô [e de 400 metros dos corredores de ônibus] não é nossa, mas entendemos que ela cria uma ferramenta para flexibilizar casos específicos", disse Bernardes.