Nova versão da Lei de Zoneamento amplia altura de prédios em SP

A nova versão da revisão da Lei de Zoneamento foi apresentada nesta terça-feira (19) pela Comissão de Política Urbana da Câmara Municipal de São Paulo com a inclusão de dispositivo que aumenta a altura para de edifícios em algumas das zonas da cidade.

É uma das mais importantes mudanças em relação ao texto aprovado na primeira votação por 46 votos favoráveis e 8 contrários na última terça-feira (12). A segunda e definitiva apreciação está prevista para o próximo dia 21.

Nas ZCs (Zonas de Centralidade), a altura máxima dos edifícios sobe de 48 para 60 metros, desde que atendidas algumas regras para que esses prédios tenham apartamentos voltados à habitação social.

Nas ZMs (Zonas Mistas), o aumento poderá ser de 28 para 42 metros. Os prédios mais altos também poderão ocorrer nas quadras em que 40% das edificações já tenham superado o limite estabelecido pelo zoneamento.

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A mudança pode afetar regiões da cidade em que há interesse do setor imobiliário em construir prédios maiores, mas em que também há forte resistência de associações de bairro à verticalização.

A Lei de Zoneamento faz parte do planejamento urbano do município. Ela define quais atividades podem ser desenvolvidas em cada quadra. Essa legislação é subordinada ao Plano Diretor Estratégico, que aponta qual é a prioridade para o desenvolvimento da cidade.

Em São Paulo, a direção escolhida pelo Plano Diretor de 2014, da gestão do ex-prefeito Fernando Haddad (PT), é a construção dos maiores prédios residenciais e comerciais onde há transporte. São as chamadas ZEUs (Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana).

Na revisão do Plano Diretor, promulgada em julho pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB), ficou definido que as ZEUs deveriam ocupar áreas maiores. Elas passaram de 600 para 700 metros no entorno de estações de metrô e trens. Também cresceram nas faixas que contornam corredores de ônibus, passando de 300 para 400 metros.

Uma característica da zona com eixos de transporte é que a altura dos edifícios —diz-se gabarito— não possui limite. A regra que limita o tamanho da edificação é a proporção de área construída em relação ao terreno. É o chamado coeficiente de aproveitamento.

A proposta de revisão do zoneamento aprovada em primeiro turno criou dispositivos que limitam a expansão das ZEUs. A medida atende pedidos de diversas associações de bairros sobre os quais a verticalização tem avançado.

O texto diz que quadras inteiras poderão receber travas contra a construção de edifícios sem limite de altura se nelas existirem barreiras urbanas (como ferrovias e cemitérios), ladeiras e outras condições que dificultem o trajeto a pé.

O projeto votado pela Câmara tem 747 áreas bloqueadas contra as ZEUs. São as chamadas zonas de exclusão.

Empresários do setor imobiliário discordam dessas exclusões. Eles querem a manutenção das ZEUs e também pedem flexibilidade quanto à altura dos prédios em outros tipos de zoneamento.

Claudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (entidade que reúne empresários do setor imobiliário), disse à Folha de S.Paulo que a altura ilimitada das ZEUs deveria valer também em outros zoneamentos, como as Zonas de Centralidade, onde a altura é limitada em 48 metros e que a nova versão sobe para 60 metros.

Bernardes afirma que o próprio potencial construtivo já é uma limitação e a restrição de altura apenas interfere na tipologia do edifício, ou seja, acaba obrigado o mercado a fazer prédios mais baixos e largos.

Ele argumenta que construções mais estreitas e altas poderiam ter mais áreas abertas no entorno, melhorando a circulação de pessoas, de ar, e com espaço para jardins e outros recursos para melhorar a capacidade do solo de absorver água da chuva.

Representantes de bairros e de movimentos de moradia criticaram o pedido que, segundo eles, somente servirá para produzir apartamentos de alto padrão em bairros valorizados.