Área de até 51 Ibirapueras poderia ser verticalizada com alteração no Plano Diretor de SP

As áreas da cidade de São Paulo onde não há limite de altura para prédios, ao redor dos eixos de transporte, podem aumentar em até 160% se a revisão do Plano Diretor da cidade for aprovada na versão atual.

O cálculo, feito pelo laboratório Arq.Futuro do Insper, mostra que um território equivalente a 51 parques do Ibirapuera -ou 81,6 km², quase 9% de toda a área urbana do município- poderia ter regras alteradas a qualquer momento para permitir mais verticalização.

Após ter sido aprovada em primeiro turno na Câmara Municipal, a votação definitiva da lei urbanística mais importante da cidade, que orienta seu crescimento, está prevista para a próxima quarta-feira (21).

Até agora, a prefeitura e os vereadores não apresentaram estudos que mostrem os impactos da proposta. As estimativas do laboratório mostram que essa nova regra pode levar a uma dispersão de novos empreendimentos na cidade, alcançando terrenos mais periféricos.

Hoje, nas quadras ao redor de estações de metrô e corredores de ônibus, por exemplo, há uma série de regras que permitem construir prédios mais altos sem pagar taxas. O projeto em discussão propõe que se permita ampliar a área que recebe esses incentivos.

Assim, a permissão para construir espigões chegaria a áreas mais distantes das estações e corredores. Isso aumentaria o tempo de caminhada entre as bordas dessas zonas mais adensadas e o transporte público.
O alargamento das zonas com incentivo para prédios mais altos não será automático. O total de 81,6 km² é o potencial de crescimento dessas áreas.

São terrenos onde hoje há limites mais rígidos para a construção de edifícios, e se abriria a possibilidade de transformá-las em locais sem limite de altura. Hoje há 51,5 km² com essas características, e se 100% do potencial criado fosse aproveitado, esse número cresceria para mais de 133 km² sem limite de altura para prédios (14,5% da área urbana).

A lei prevê que isso seja discutido, quadra a quadra, na tramitação da Lei de Zoneamento -que deve ser revisada logo após aprovação da mudança no Plano Diretor, pois a prefeitura já apresentou uma minuta do projeto.

Um detalhe que preocupa os pesquisadores, porém, é que o projeto propõe que a mudança dessas áreas possa ser feita a qualquer momento. Ou seja, uma proposta da prefeitura ou de qualquer vereador poderia ser aprovada com pouca ou nenhuma discussão com a população afetada.

Outra novidade criticada por urbanistas é que a ampliação dessas zonas seria feita por lotes, e não por quadras. Ou seja, apenas alguns terrenos de um quarteirão poderiam ganhar o direito de construir prédios mais altos, e outros não.

A ampliação dessas áreas é o ponto da revisão mais debatido por acadêmicos e pela população nas últimas três semanas, desde que a proposta foi apresentada pelo vereador Rodrigo Goulart (PSD), relator do projeto na Câmara Municipal.

Para o time de pesquisadores do Insper, essa mudança não é necessariamente problemática. Eles reclamam mais de outros pontos, como uma brecha que permite aumentar em 50% o limite de altura dos prédios nos miolos de bairro de toda a cidade, uma regra que libera mais vagas de garagem e uma permissão para se construir apartamentos maiores nos eixos de transporte público.

"Aumentar as áreas que podem ser verticalizadas, desde que elas sejam próximas do transporte público, é o objetivo do Plano [Diretor] e a gente não está mudando de rota [com a revisão]", diz o professor Adriano Borges Costa, que coordenou o estudo. "A sociedade pode discutir se tem que ser mais ou menos, e para isso que fizemos essas simulações."

Já é consenso entre especialistas e políticos que a cidade precisa acelerar a construção de moradia para reduzir o déficit habitacional. Estudos já mostraram que a política dos eixos de transporte teve sucesso para atrair empreendimentos -mais da metade dos lançamentos imobiliários nos últimos anos ocorreu nessas áreas-, mas não para estimular a habitação social.

"A leitura preliminar do texto da primeira votação indica que vai ter mais gente migrando para o eixo [de transporte e que vai ter mais múltiplas rendas dentro desse eixo", diz o coordenador do núcleo de habitação e real estate do laboratório, José Police Neto, que foi vereador por 16 anos.

Calcula-se que São Paulo, a maior cidade da América Latina, terá que construir em média 73 mil moradias por ano até 2030 para zerar o déficit atual e a demanda de novas famílias, segundo um estudo encomendado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e publicado há um ano. O número é três vezes superior ao que é atualmente produzido, cerca de 24 mil unidades anuais.